Ипотека или аренда что выгоднее? Личный калькулятор

ПОКУПАТЬ НЕЛЬЗЯ АРЕНДОВАТЬ!

Абсолютное большинство наших соотечественников поставит жирную запятую именно после первого слова. Тем самым сообщат прописную истину, что жилье – это не роскошь, а базовая потребность человека наряду с едой, водой, кислородом, сексом и сном. А значит жильем нужно владеть!

Но с другой стороны, если британский философ, социолог и экономист 19 века Джон Стюарт Милль прав и человек – это «хомо экономикус», «человек экономический», то есть действует рационально, тогда любые решения он должен принимать только на основе математических выкладок. В том числе и по вопросу «покупать или арендовать».

Хотите конкретный математический алгоритм с практическими примерами? Уверяю, что Вы его освоите, даже если Вы ненавидите математику. А в самом конце узнаете не математические аргументы, которые часто убивают все арифметические выводы и дают, как правило, окончательное решение вопроса «Ипотека или аренда, что выгоднее?»

Скачать калькулятор и полезные ссылки

Калькулятор в excel для расчета 2х сценариев ИПОТЕКА и АРЕНДА скачать ЗДЕСЬ! 

Цены на жилье и аренду в разных городах

Ипотечные калькуляторы

Статистика по жилищному кредитованию ЦБ

Статья «Куда вкладывать деньги выгодно. Выбор из 7 способов»

Статья "ETF что это и как работает. Лучше для новичка нет

Статья «Что такое сложный процент. Путь к богатству»

Видео инструкцию для калькулятора можно посмотреть здесь:

Без каких данных не обойтись при расчете?

Настоящий математик, заходя в дом, купленный в ипотеку, запустит туда на счастье не кота, а бухгалтера.

Финансы лишь кажутся нудной и темной стороной жизни. Все нормальные люди трудятся. Часто их жизнь похожа на бег белки в колесе. И они бегут, редко оглядываясь по сторонам до самой пенсии, а точнее даже дольше. Но ведь это совсем не обязательно. Чтобы не бежать так без конца и до конца, нужно всего лишь остановиться и начать считать!. Математика является не просто царицей всех наук. Она дает каждому из нас шанс изменить свою жизнь.

Следите за руками, потому что мы начинаем арифметически вскрывать вопрос о том, что лучше – ипотека или аренда. И сделаем подробный реальный расчет для реальных людей.

Для начала стоит уяснить, что люди делятся, по моему мнению, на две больших группы.

1. Первая группа — таким людям цифры из приведенного алгоритма дают решение
2. Для людей из второй группы расчет играет вспомогательную роль, а главные аргументы в пользу ипотеки или аренды лежат совершенно в другой плоскости. Об этом в конце ролика.

Математическая модель выглядит подозрительно просто. Для расчета нам потребуется всего лишь 8 цифр, разбитых на 4 темы. Мы не будем вводить в модель непрямые расходы по ипотеке типа страховки жилья и здоровья и тп, чтобы не усложнять расчет

Джон Стюарт Милль — автор теории о homo economicus

Итак, первая тема (Цены сегодня)

1. Цена квартиры
2. Ставка аренды

Вторая тема (Прогноз цен на будущее)

3. Рост стоимости жилья
4. Рост стоимости аренды

Третья тема (Кредит)

5. Размер первоначального взноса по ипотеке
6. Срок кредита
7. Процентная ставка по кредиту

Четвертая тема (Альтернативное использование средств)

8. Среднегодовая доходность вложений

Наверное, Вы уже догадались, что предугадать цифры, которые предсказывают будущее, дело нешуточное. Поэтому и расчет даст оценочный, а не точный результат. Но этого вполне будет достаточно для принятия правильного решения.

Есть ли у Вас второй жизненный сценарий, и как сравнить с первым?

Суть расчета заключается в том, что мы берем человека в реальной жизненной ситуации и считаем для него 2 жизненных сценария – ИПОТЕКА и АРЕНДА.

В первом случае, он берет кредит, во втором арендует квартиру (или живет бесплатно, например, у родственников).

Главное условие – в обоих сценариях он тратит одну и ту же сумму на протяжении всего срока. А результатом для сравнения будут те материальные активы, которые он получает в конце срока. И побеждает тот вариант, в котором сумма получается больше.

Я сделал таблицу, которая сразу выдаст нужный результат после подстановки всех 8-ми аргументов. Вы можете ее скачать по ссылке . Итак, поехали.

Подставляем аргументы в таблицу

Первое – цена Вашей квартиры для покупки в Вашем конкретном городе и ставка аренды такой же квартиры на сегодня. С этим более-менее просто. Ссылку на сайт берите в описании. Давайте для примера возьмем Екатеринбург и однокомнатную квартиру там за 3 млн. рублей. Сдать ее можно за 18 тыс. рублей в месяц

Второе – как будет меняться ставка аренды и сколько будет стоить квартира в будущем? Это первая мина замедленного действия на нашем пути. Если мы посмотрим график изменения цен на квартиры и ставок по аренде в Екатеринбурге за последние 5 лет, то окажется, что

• Январь 2015 года – цена была 78 529 руб/кв м
• Через 5 лет – 74 564 руб/кв м

То есть цена падала, а не росла.

То же самое и с арендой

• В Январе  15го – 481 руб/кв м
• В Январе  20го – 479 руб/кв м

Важно понимать, что эти  данные только для Екатеринбурга. На сайте можете посмотреть сами для Вашего города. Для Москвы, например, за тот же период есть маленький, но рост. По сути цены стоят на месте, а если сравнивать с инфляцией или посчитать в твердой валюте, то, на самом деле, они беспрерывно падают и давят на психику тем, кто покупал жилье в конце прошлого века или в начале этого. Память о тех благодатных временах бодрого роста цен на недвижимость разжигает поистине чувство необъяснимой тоски и сожаления об ушедшем.

Но здравый смысл может Вам подсказать, что цены на недвижимость не могут не расти. И тут наступает первый момент для Вашего ответственного выбора.

Какие цифры подставить в таблицу, каждый решает сам. Для данного примера я поставлю, например, 1% роста стоимости для цены квартиры и 0% по росту ставок аренды.

Третье – данные по кредиту. Первоначальный взнос – 15%, значит таблица нам выдает размер кредита в 2 млн 550 тысяч. Кредитная ставка 9%. Срок 25 лет. Хочу напомнить, что проценты по кредитам могут считаться по двум методам. Мы, кстати, в своих расчетах используем аннуитетный метод расчета. Чтобы не отвлекать Вас подробностями, просто посмотрите видео эту тему. Это очень важно. И если Вы до сих пор не знали об этом, точно будет полезно.

Четвертое – альтернативное использование средств. Это вторая мина замедленного действия. В нашем случае, я владею инструментами безопасного доходного инвестирования в ценные бумаги и не только, поэтому могу давать доходность около 12-14% годовых. Но в таблице для спокойствия я поставлю цифру немного выше банковского депозита, а именно 10% годовых. Ежегодно мы будем реинвестировать полученный доход.

Ипотека или аренда, что выгоднее?

Подставляем наши цифры в таблицу и получаем следующие результаты:

1. Сразу натыкаемся на выделенный красным цветом безапелляционный ВЫВОД внизу таблицы, что «ВЫГОДНЕЕ АРЕНДА». Напоминаю Вам о  том, что существуют не математические аргументы, которые могут иметь решающее значение для людей из второй большой группы, о которой я Вам уже говорил. Вдруг Вы относитесь к ней, об этом я расскажу в самом конце.
2. Диванные аналитики много спорят на тему того, сколько будет стоить недвижимость в будущем. И я их понимаю. Никто не скажет Вам всей правды о столь деликатной теме, даже статистика. И все-таки в нашей модели исходя из обозначенном мной росте в 1% цена купленной квартиры через 25 лет составит 3,8 млн. рублей
3. Мы вернули кредит, отдав 2 стоимости квартиры за этот 25ти летний период. Но помним и ценим, что все эти благословенные годы мы жили в своей квартире. Поэтому, нас интересует не столько ее стоимость, сколько сравнение с тем, что же получили бы мы в итоге, если бы пошли по другому сценарию и жили в арендованной.
4. Пункт 4: Во втором сценарии мы платим за аренду 18 000 рублей в месяц, что на 3 400 рублей меньше ипотечного платежа по первому сценарию. Как мы помним, главным условием для сравнения вариантов было то, что мы должны тратить одинаково. Поэтому разницу мы вкладываем в ценные бумаги, банковские депозиты и тд – то есть 450 тысяч первоначального взноса, который в первом случае мы отдали по ипотеке и 3 400 рублей ежемесячной разницы с платежом по кредиту. За 25 лет мы инвестируем в сумме 1,5 млн. рублей и получаем в конце срока почти 9 млн. рублей в качестве накопленного капитала.

Итак Выводы: Наш результат в случае с арендной платой на 5 млн рублей более выгоден. По сути мы можем через 25 лет по сценарию АРЕНДА купить таки квартиру и у нас еще останется 5 млн. рублей. По сценарию ИПОТЕКА у нас только квартира.

Как определить чувствительность выводов к изменению показателей?

Давайте теперь измерим чувствительность данной модели к 3 факторам:

• Если бы среднегодовая доходность инвестиций была бы 5% вместо 10%, то есть мы ничего кроме банковских вкладов не умеем. Тогда, Как мы видим, если мы не можем дать доходность 10%, а только 5%, тогда уже становится выгоднее ипотека, хоть и не намного

• Если, к ухудшению доходности мы добавим рост арендных платежей на 2% вместо 0%. Если арендная плата начинает из года в год расти на 2% (это кстати, даже меньше инфляции, то тогда ипотека становится выгоднее уже почти на 3 млн. рублей, потому что мы еще и меньше инвестируем в этом случае. Напоминаю, что это математическая модель подразумевает следующее – если Вы начинаете платить арендную ставку выше ипотечного платежа, тогда таблица уравнивает расходы по 2м сценариям, то есть уже в первом случае инвестируются разница с заданной в таблице доходностью.

• Теперь давайте изменим Ставку кредита — если вдруг ипотека дорожает до 12%, то вновь более выгодной становится аренда.

Точно так же Вы можете, используя мою таблицу, которая (напоминаю) по ссылке, видоизменять любой из показателей, которые в желтых ячейках, чтобы посмотреть чувствительность результатов. Ну и  обдумать новые выводы конкретно для своего случая.

Какие не математические аргументы могут изменить Ваше решение?

А теперь перейдем к реальной жизни и назовем не математические аргументы, которые могут кардинально изменить наши красивые арифметические выводы.

Итак, для кого актуальны математические выкладки даже при незначительном преимуществе того или иного сценария?

Для того, кто ближе всего находится к модели «хомо экономикус», может и любит принимать рациональное решение потому что:

1. у него крайне стабильные доходы, или он совершенно уверен в их будущей стабильности
2. такая же стабильность присутствует и во втором сценарии — он не боится изменений ставки аренды (или может, например, жить бесплатно у родственников, например), не пугается своего подвешенного состояния и зависимости от настроения арендодателя, его не расстраивает недостаточная гибкость в вопросах обустройства жилья (например, нельзя на 100% по своему усмотрению заменить мебель и тп)
3. в общем, ему нет особой разницы с эмоциональной точки зрения, где жить – в съемной квартире или собственной. Он вполне допускает переезды в другой город.
4. он обладает дисциплиной денежного поведения – то есть всегда соблюдает установленные планы расходования и инвестирования средств

Такие люди любят цифры, мыслят рационально и с удовольствием используют математические алгоритмы.

Если же Вы не относитесь к их числу, а выгода того или иного сценария не особенно велика, тогда обратите внимание на следующее:

1. Ваш расчет показал, что Вам чуть более выгодна аренда. Однако Вы, например, хорошо знаете себя и не уверены, что будете инвестировать регулярно и удерживать заданную доходность. Тогда и не нужно пытаться.
2. Наоборот, таблица показала небольшое преимущество ипотечного сценария. Но Вы опасаетесь, что Ваши доходы не стабильны и высока вероятность того, что Вы не сможете обслуживать ипотеку. Тогда и не нужно идти на поводу у цифр. Снимайте жилье и не рискуйте.

Надеюсь, я доступно объяснил, что решение об ипотеке может угробить не только ставка по кредиту. Существует несколько факторов, но их достаточно просто учесть. Для этого нужно начать с модели, которую я дал. А затем задуматься над не математическими факторами. И они могут оказать определяющее влияние на вопрос «Ипотека или аренда — что выгоднее?». Если Вы хотите узнать подробнее о системе управления личными деньгами для достижения Бесконечной Финансовой Стабильности, то есть ситуации, когда постоянный пассивный поток доход навсегда превышает Ваши ключевые жизненные потребности, тогда подписывайтесь и читайте другие статьи. Кстати, будут и другие удобные денежные калькуляторы на самые важные случаи жизни.